中古住宅を購入してリフォームを始めたら、壁の中の柱がシロアリに食い尽くされており、莫大な追加修繕費が発生。売主への責任追及について解説。
「買った家に重大な欠陥があった」「ご近所トラブル・管理組合のトラブルでもう限界…」と精神をすり減らしていませんか？
修繕費用の負担や住民同士の泥沼トラブルは、当事者同士で解決しようとすると何年もストレスを抱え続けることになります。裁判で戦う前に、まずは知っておくべき「住み替え（損切り売却）」を含めた現実的な脱出ステップを解説します。
駆除と柱のやり直しで
追加費用が300万円！？
シロアリ被害は
「契約不適合責任」の代表格
📚 ポイント
- 契約不適合責任の期間： 個人間売買の場合、引き渡しから「2ヶ月〜3ヶ月以内」に発見されたシロアリ被害について、売主に修繕費用を請求できる特約を結ぶのが一般的。
- 「知らなかった」は通用しない： 旧民法（瑕疵担保責任）でも新民法（契約不適合責任）でも、売主が被害の事実を知っていたかどうかは関係なく、修繕の責任を負う。
- 発見したら「すぐに通知」が鉄則： 被害を発見したら、絶対に自分で修繕工事を始めてはいけない。証拠を保全し、直ちに売主と仲介業者に通知しなければ権利を失う。
- 免責特約の存在： 非常に古い家や「現状有姿（契約不適合責任免責）」の特約で買っていた場合、残念ながら買主の全額自己負担となる。
💡 泣き寝入りする前に！知っておくだけで損を防げる解決法
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対処する3ステップ
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1
工事をストップさせ、写真と動画で徹底的に証拠を残す
リフォーム業者に指示して被害箇所の工事を一時中断させる。被害状況を写真と動画で撮影し、被害の範囲を示す見積書を作成してもらう。
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2
仲介業者を通じて売主に「修補請求」の通知を送る
契約書の保証期間内（通常3ヶ月）であることを確認し、仲介業者を通じて「契約不適合責任に基づく修繕費用の請求」を内容証明等で正式に申し入れる。
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3
売主指定の業者と買主の業者で相見積もりを取り、費用を確定させる
売主側も「本当に300万もかかるのか」と疑うため、売主の手配した業者にも見てもらい、双方が納得する修繕金額で合意書を交わす。
引き渡し後2ヶ月以内の発見で
売主負担での修繕に成功！
⚖️ シロアリ被害発覚「売主の契約不適合責任・修繕費負担」判定早見表
| 売主の属性・契約条件 | 契約不適合責任の通知期限 | 請求可能な補償範囲 | 買主が取るべき対応 |
|---|---|---|---|
| ① 売主が宅建業者（プロ） | 【引渡しから2年間（法定義務）】 | 全額修繕（柱補強＋駆除）＋損害賠償 | 業者の瑕疵担保責任保険を活用し完全無償修補請求 |
| ② 売主が一般個人（標準契約） | 引渡し後 2〜3ヶ月以内（特約期間） | 構造主要部分の補修・駆除実費 | 即時工事停止・写真保全の上、内容証明で修補請求 |
| ③ 責任免責特約（現状有姿） （売主が知っていて隠蔽した場合） |
免責無効（民法第572条適用） 不法行為責任（709条） |
契約解除 兼 売買代金全額返還 | 過去の駆除履歴・売主の隠蔽証拠を追及し全額請求 |
| ④ 被害発見時の最重要ルール | 売主に無断で修繕工事を完了させてしまうと「証拠隠滅」とみなされ費用請求が極めて困難になります。必ず売主・仲介業者立ち会いのもと現場検証を行ってください。 | ||
📚 民法第562条（追完請求権）＆第563条（代金減額請求）＆宅建業法第40条
シロアリによる主要構造部の損傷は「品質に関する契約不適合」の典型例です。売主が知らなかった場合でも契約書に定めた期間内（通常2〜3ヶ月、業者売主なら2年間）であれば修補請求が認められます。免責特約があっても、売主が被害を知りながら告げなかった場合は免責が無効になります（民法572条）。
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法制度に関する一般的なご確認は、法テラス（0570-078374）や住まいるダイヤル（0570-016-100）、各自治体の相談窓口でも受け付けています。
※ただし、公的窓口は一般的な法制度の助言にとどまり、個別の減額交渉代行や具体的な住み替え資産・見積もりの算出は行いません。具体的な費用シミュレーションや相場確認は上記の民間無料サービスをご活用ください。また、本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別事案の法的判断を保証するものではありません。