3秒でわかる！このトラブルの結論
過去に無断で増築した家が建ぺい率オーバーの「既存不適格（違法建築）」となり、住宅ローンが通らず売却できないトラブルの解決策を解説。
「違法建築と言われて家が売れない」「農地だから家が建てられない」と途方に暮れていませんか？
法律上の制限（建築基準法や農地法など）に引っかかる不動産は、一般の不動産屋では全く相手にされません。負動産として固定資産税だけを払い続ける前に知っておくべき「訳あり物件としての売却（損切り）」の正しい手順を解説します。
体験談
「銀行の融資が下りないので
買えません」と断られ続ける
ナビちゃん、調べた！
増築による「建ぺい率オーバー」と
住宅ローンの壁
📚 ポイント
- 建ぺい率・容積率とは： 敷地面積に対して建ててよい建物の面積の上限（例：建ぺい率60%、容積率100%など）。これを1%でも超えると違反建築物となる。
- 増築未登記の罠： サンルームやプレハブ物置も、基礎が固定されていたり屋根があるものは「建築物」とみなされる。これらを無断で建てると容積率オーバーになりやすい。
- 住宅ローン不可の弊害： 銀行はコンプライアンス上、違反建築物には絶対に住宅ローンを融資しない。そのため、一般の買い手はほぼ購入不可能になる。
- 減築という選択肢： 違反部分（サンルーム等）を取り壊して「適法」な状態に戻せば、ローンが通るようになり一般市場で売却できる。
💡 泣き寝入りする前に！知っておくだけで損を防げる解決法
賃貸トラブル・敷金減額の具体的な交渉手順を見る → 解決の手順
違法建築の売却トラブルを
解決する3ステップ
-
1
増築部分（サンルーム・物置等）を解体して減築する
売却前に数十万円かけて違反部分を取り壊し、検査済証が取れる「適法な状態」に戻すことで、一般の買い手への売却が可能になる。
-
2
「訳あり物件」専門の買取業者に直接売却する
解体するお金がない場合、ローンを使わず「現金」で買い取ってくれる不動産買取業者に直接売却する。相場よりは安くなるが確実に手放せる。
-
3
更地にして「土地」として売却する
建物の価値がほとんどない古い家なら、いっそ建物をすべて解体し「更地」にしてから売却する。土地だけならローンの問題は発生しない。
解決結果！
サンルームを撤去して適法に戻し
無事に一般の買い手へ売却！
⚖️ 「既存不適格 vs 違法建築物」建ぺい・容積率オーバー売却判定表
| 物件の法的区分・状態 | 建築基準法上の扱い | 買主の住宅ローン融資可否 | 最適な売却・救済アプローチ |
|---|---|---|---|
| ① 既存不適格建築物 （建築時は適法・法改正で超過） |
適法（建基法3条2項適用） （ただし建替え時は同規模不可） |
◎ 融資可能（既存不適格調書の提出で大手銀行利用可） | 一般市場で通常相場売却（重説に建替え時面積制限を明記） |
| ② 軽微な違法増築（サンルーム・プレハブ物置） | 違反建築物（建基法9条是正対象） | 一部解体（減築）前は融資不可 | ◎ 30万〜50万円で違反増築部分を撤去（減築）➔ 通常高値売却 |
| ③ 構造一体の重大な違法建築 （無確認の2階増築・地下室増設） |
悪質違反建築物（是正命令リスク） | × 住宅ローン完全不可（ノンバンク・現金のみ） | 訳あり不動産専門買取業者へ直接売却 または 更地渡し売却 |
| ④ 角地緩和・防火地域緩和の適用漏れ | 特定行政庁の角地指定や準防火地域の耐火建築物緩和（建ぺい率+10〜20%加算）を計算し直すことで、実は適法範囲内だったと判明するケースがあります。 | ||
✍️ コピペで使える！「違反建築物（容積率超過）是正減築計画書 兼 既存不適格調書」
金融機関・建築指導課提出用
建築基準法適合性改善（減築是正）計画書 兼 物件概要報告書
〇〇銀行 御中（ご融資審査部 殿）
特定行政庁 〇〇市建築指導課 殿
令和〇年〇月〇日
所有者（売主）：住所 〇〇県〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇号
氏名 〇〇 〇〇（印）
設計監理者：一級建築士 〇〇 〇〇（登録番号：第〇〇号）
対象物件の売買および買主様住宅ローン審査に伴い、過去の増築部分にかかる法令適合性改善計画を下記の通り報告いたします。
記
1. 対象不動産の概要
所在地：〇〇県〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇号
敷地面積：〇〇.〇〇㎡（指定建ぺい率：60%、指定容積率：100%）
現況延床面積：〇〇.〇〇㎡（容積率オーバー状態：115%）
2. 違反要因および是正減築工事計画
(1) 要因：敷地後方部に無届増設されたアルミ製サンルーム（〇〇.〇㎡）およびプレハブ倉庫（〇.〇㎡）
(2) 工事内容：上記サンルームおよび倉庫の全解体・撤去工事（施工：株式会社〇〇工務店）
(3) 工事完了予定日：令和〇年〇月〇日（売買決済引渡し前）
3. 是正後の法適合数値（建築基準法第52条・53条適合）
是正後建築面積：〇〇.〇㎡（建ぺい率：〇〇.〇% ≦ 60% 適法）
是正後延床面積：〇〇.〇㎡（容積率：〇〇.〇% ≦ 100% 適法）
上記是正工事の完了により、本件建物は建築基準関係規定に完全に適合する状態となります。以上報告いたします。
📚 建築基準法第52条（容積率）＆第53条（建蔽率）＆第3条第2項（既存不適格）
建築後に法令が変わって基準を超えた「既存不適格」は適法であり融資も通りますが、無許可増築による「違反建築物」は銀行ローンが100%否決されます。サンルームや物置など容易に撤去できる違反箇所を解体（減築）して適法化することが、一般相場での高値売却を成功させる鍵です。
💡 トラブルから身を守る現実的な防衛策
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【公的相談窓口および免責事項】
法制度に関する一般的なご確認は、法テラス（0570-078374）や住まいるダイヤル（0570-016-100）、各自治体の相談窓口でも受け付けています。
※ただし、公的窓口は一般的な法制度の助言にとどまり、個別の減額交渉代行や具体的な住み替え資産・見積もりの算出は行いません。具体的な費用シミュレーションや相場確認は上記の民間無料サービスをご活用ください。また、本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別事案の法的判断を保証するものではありません。
法制度に関する一般的なご確認は、法テラス（0570-078374）や住まいるダイヤル（0570-016-100）、各自治体の相談窓口でも受け付けています。
※ただし、公的窓口は一般的な法制度の助言にとどまり、個別の減額交渉代行や具体的な住み替え資産・見積もりの算出は行いません。具体的な費用シミュレーションや相場確認は上記の民間無料サービスをご活用ください。また、本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別事案の法的判断を保証するものではありません。