親が認知症になり、施設費用のために実家を売ろうとしたが「判断能力がない」と断られた。成年後見制度を活用した解決策をナビちゃんが解説。
「『親の介護施設代が払えなくて実家を売ろうとしたのに、不動産屋から「認知症だと契約できません」って断られた！どうやって費用を捻出したらいいの！？』と、目の前が真っ暗になっていませんか？」
認知症による「実家の凍結（売却不可）」は、介護を担う家族を経済的な破綻に追い込む最も恐ろしいトラブルの一つです。不動産は「所有者本人に意思能力（判断能力）がある状態」でなければ、たとえ実の子供であっても勝手に売却することは法律で固く禁じられています。このまま放置すれば、親の介護費用をあなたが全額自腹で立て替え続けることになり、最悪の場合、あなた自身の老後資金まで底をついて親子共倒れになるリスクがあります。この記事を読めば、認知症になってからでも合法的に親の家を売却するための「成年後見制度の正しい活用法」と、月々の後見人費用（数万円）を回避しながら「できるだけ損をせずに不動産を現金化する」ための具体的な手順がわかります。
本人に判断能力がないと
売却できないって知らなかった
認知症の親の家を売る
法的な手順と選択肢
📚 ポイント
- 成年後見制度の概要： 認知症等で判断能力が不十分な人を保護するため、家庭裁判所が後見人（代理人）を選任する制度。後見人が本人の代わりに不動産売却等を行える。
- 申請から許可まで： 通常4〜6ヶ月かかる。居住用不動産の売却は家庭裁判所の許可が別途必要（さらに1〜2ヶ月追加）。
- 後見人の費用： 家族が後見人になれば費用は低く抑えられるが、専門家（弁護士・司法書士）が選任されると月2〜5万円の報酬が発生。親が生存している間継続する。
- 家族信託という選択肢： 認知症発症前に「家族信託」契約を結んでおくと、発症後も家族が柔軟に財産管理できる。発症後は対応不可。
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進める3ステップ
-
1
早急に成年後見申請を家庭裁判所に行う
申請者は本人の配偶者・4親等内の親族。申請書類（診断書・財産目録等）を揃えて家庭裁判所に申請する。司法書士・弁護士に代行を依頼すると確実。
-
2
家族後見人として申請し費用を抑える
専門家（弁護士等）が選任されると長期にわたり報酬が発生する。家族が後見人として申請できる場合は家族後見人を積極的に希望する。
-
3
許可取得後に迅速に売却活動を開始する
居住用不動産の売却には家裁の許可が必要。許可取得と並行して不動産会社に事前相談し、許可取得後すぐ動けるよう準備しておく。
家族が後見人になって
6ヶ月後に売却完了！
⚖️ 親の認知症度合い別「実家売却・対策スキーム」判定表
| 親の判断能力の状態 | 利用可能な法的手続き | 手続き期間・費用 | 売却代金の使途の自由度 |
|---|---|---|---|
| ① 正常・初期の物忘れ （判断能力あり） |
◎ 家族信託（民事信託） または 任意後見 | 1〜2ヶ月（費用30万〜80万円） | ◎ 極めて自由（子が親のために柔軟に管理・運用） |
| ② 中等度〜重度の認知症 （判断能力喪失） |
法定成年後見制度 ＋ 家裁処分許可 | 3〜6ヶ月（申立費用10万〜20万円＋月額報酬） | × 厳格に親の介護医療費のみに限定 |
| ③ 何も対策せず契約 | 契約無効（民法第3条の2） | 司法書士の本人確認で即座に取引中止 | 損害賠償・手付金トラブルに発展 |
📚 民法第859条の3（居住用不動産の処分についての許可）と意思能力
成年後見人が選任されていても、本人の「居住用不動産（過去に住んでいた実家・空き家含む）」を売却する場合は、必ず家庭裁判所の事前許可を得なければなりません（無許可の売却契約は無効）。「施設費用や医療費の捻出」という本人の利益のための正当な理由と適正相場の査定書を揃えることで、家裁の許可がスムーズに下ります。
ナビちゃんのその後の話…
なんとか解決の糸口を見つけたナビちゃん。
でも「相続や税金の問題は素人判断が一番危ない」と気づいて、すぐに税理士に相談したよ。
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※ただし、公的窓口は一般的な法制度の助言にとどまり、個別の減額交渉代行や具体的な住み替え資産・見積もりの算出は行いません。具体的な費用シミュレーションや相場確認は上記の民間無料サービスをご活用ください。また、本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別事案の法的判断を保証するものではありません。
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