3秒でわかる！このトラブルの結論
「30年家賃保証」を信じてアパートを建てたのに、数年後に家賃減額を迫られるサブリーストラブル。借地借家法の壁と対策をナビちゃんが解説。
体験談
家賃保証って嘘だったの！？
「減額に応じないなら解約」
ナビちゃん、調べた！
サブリース会社の「家賃減額」が
まかり通る法律のカラクリ
📚 ポイント
- 借地借家法32条の壁： 「建物の借り主」は、近隣相場などにより家賃が不相当になった場合、将来に向かって家賃の減額を請求できる。サブリース業者もこの法律で守られている。
- 30年「保証」の真実： 30年契約であっても、「家賃の額を30年固定する」特約は法律上無効とされることが多い（減額請求権を奪えないため）。
- 解約の難しさ： オーナー側からサブリース契約を解約するには「正当事由」と高額な立ち退き料が必要になることが多く、非常に困難。
- 早めの売却・損切り： 赤字が確定的な場合、傷が浅いうちに「オーナーチェンジ物件」として売却（損切り）する方が結果的に傷口を広げないケースがある。
解決の手順
サブリーストラブルに
対処する3ステップ
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1
契約書と近隣相場を徹底的に確認する
サブリース契約書の「賃料改定」に関する条項を確認。同時に近隣の家賃相場を調べ、業者の減額要求が相場に比べて妥当かどうかをチェックする。
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2
減額要求にすぐには同意せず交渉する
減額請求には応じる義務はすぐにはない。弁護士等に相談し、相場を根拠に「減額幅の縮小」を交渉する。
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3
収支が赤字なら売却を検討する
減額によりローン返済が滞る（キャッシュフローがマイナスになる）場合は、破産する前に投資物件として売却査定を取り、損切りを検討する。
解決結果！
弁護士を入れて減額幅を縮小し
その後オーナーチェンジで売却！
「私も似たような状況かも…」と思ったら
一人で抱え込まず、まずは専門家に話を聞いてもらうのが解決の近道です。
手遅れになる前に、選択肢を広げておきましょう。
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