3秒でわかる！このトラブルの結論
借地（他人の土地）の上に建つ古い家を建て替える際、地主から許可をもらえず、高額な「建替承諾料」を要求されるトラブルと、裁判所の代諾許可について解説。
体験談
「土地を貸してるのはこっちだぞ」
地主の絶対的な権力
ナビちゃん、調べた！
借地の「建替承諾料」の相場と
地主が拒否した場合の裏ワザ
📚 ポイント
- 建替承諾料の相場： 法律で決まっているわけではないが、慣習として「借地権価格（更地価格の6〜7割程度）の3〜5%前後」をハンコ代として支払うことが多い。200万は少し割高なケース。
- 無断建て替えのリスク： 地主の許可なく勝手に解体・新築工事を強行すると、契約違反（無断増改築）として本当に借地契約を解除され、家を奪われる危険がある。
- 地主が承諾しない場合の救済措置（借地非訟）： 地主が理不尽に承諾しない場合、裁判所に申し立てを行えば、地主に代わって裁判所が「建て替えの許可（代諾許可）」を出してくれる制度がある。
- 金融機関の融資ストップ： 地主の承諾書（または裁判所の許可）がないと、銀行は住宅ローンの融資をしてくれないため、事実上建て替えができなくなる。
解決の手順
地主の建て替え妨害を
突破する3ステップ
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1
借地に強い不動産業者や弁護士を間に入れて交渉する
素人が直接地主と交渉すると感情的になりこじれる。専門家を入れて「相場は借地権価格の3%程度（例:100万円）です」と適正価格へ値下げ交渉を行う。
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2
交渉決裂なら、裁判所に「借地非訟（ひしょう）事件」を申し立てる
地主がどうしても首を縦に振らない場合、弁護士を通じて裁判所に「地主に代わる許可（代諾許可）」を申し立てる。数ヶ月かかるが、ほぼ確実に許可が下りる。
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3
裁判所が決めた「適正な承諾料（財産上の給付）」を払って工事開始
裁判所から許可が出る際、「地主に◯◯万円を支払いなさい」という適正な金額の指示が出る。それを支払えば、地主のハンコがなくても堂々と建て替え工事ができる。
解決結果！
「裁判所に許可をもらいます」
の一言で地主が折れて半額に！
「私も似たような状況かも…」と思ったら
一人で抱え込まず、まずは専門家に話を聞いてもらうのが解決の近道です。
手遅れになる前に、選択肢を広げておきましょう。
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