「200万払え、さもなきゃ建てるな！
勝手に建てたら…家を更地にさせるぞ！」

「土地を貸してるのはこっちだぞ」
地主の強い権力

ナビちゃん

まさか、こんな理不尽な状況に陥るなんて…。親が苦労して建て、私たちが大切に住んできた築44年の実家。雨漏りはひどくなり、もう限界。ボロボロになった家を何とか守りたい、と貯金をはたいてハウスメーカーに建て替えを依頼したんです。いよいよ地主さんに「建て替え承諾書」のハンコをもらいに行ったら、突然、大変な悪夢が始まりました…。

ナビちゃん

地主は冷酷な目で私を見下ろしました。「建て替えを許可してほしければ、建替承諾料として土地の評価額の10%、約200万円を払え。それも現金でな。払わなければ、もちろんハンコは押さない。勝手に工事などしてみろ。借地契約は即刻解除、この家は跡形もなく更地にしてやるからな」。200万円！？そんな大金、どこにもない！「お願いです…無理なんです…」と震える声で懇願しても、地主は無表情で私を突き放すだけ。自分の家を直すだけで、なぜこんな屈辱的な要求を飲まされなきゃならないの？このまま、親が残してくれた家が…更地になるなんて…絶望で、もう何も考えられない…😭

借地の「建替承諾料」の相場と
地主が拒否した場合の裏ワザ

ナビちゃん

借地上の建物を無断で建て替えることは契約違反になるため、地主の承諾が必須。承諾料の支払いは「長年の慣習」となっているが、法外な額には対抗できる。

地主の建て替え妨害を
突破する3ステップ

1. 1

   借地に強い不動産業者や弁護士を間に入れて交渉する

   素人が直接地主と交渉すると感情的になりこじれる。専門家を入れて「相場は借地権価格の3%程度（例:100万円）です」と適正価格へ値下げ交渉を行う。

2. 2

   交渉決裂なら、裁判所に「借地非訟（ひしょう）事件」を申し立てる

   地主がどうしても首を縦に振らない場合、弁護士を通じて裁判所に「地主に代わる許可（代諾許可）」を申し立てる。数ヶ月かかるが、ほぼ確実に許可が下りる。

3. 3

   裁判所が決めた「適正な承諾料（財産上の給付）」を払って工事開始

   裁判所から許可が出る際、「地主に◯◯万円を支払いなさい」という適正な金額の指示が出る。それを支払えば、地主のハンコがなくても堂々と建て替え工事ができる。

「裁判所に許可をもらいます」
の一言で地主が折れて半額に！

ナビちゃん

弁護士に相談し、地主に「200万は高すぎます。合意できないなら裁判所の『借地非訟手続き』を使って許可をもらいますよ」と内容証明を送った。地主は裁判所沙汰になるのを嫌がり、「じゃあ100万円で手を打とう」と相場通りの金額に引き下げてくれた。専門知識を武器に交渉して大正解だった。