3秒でわかる！このトラブルの結論
購入したアパートの「レントロール（家賃表）」が改ざんされており、想定利回りが大嘘だったトラブル。サクラ入居者の見抜き方と売却対策をナビちゃんが解説。
体験談
レントロール（家賃表）に
「サクラ」が混ざっていた
ナビちゃん、調べた！
投資物件の「レントロール改ざん」
の巧妙な手口と法的対応
📚 ポイント
- サクラ入居（カーテンコール）： 売却時だけ一時的に入居させ、利回りを高く見せかける手口。契約日と退去日をチェックし、購入直前の入居が不自然に多い場合は要注意。
- 家賃の二重契約： レントロール上は高い家賃を記載し、実際には入居者にキックバックを渡してつじつまを合わせる手口。
- 契約不適合責任の追及： 意図的な改ざんが証明できれば、売主や仲介業者に対して契約解除や損害賠償を請求できる可能性があるが、立証ハードルは高い。
- 現実的な対応： 訴訟には時間と費用がかかる。現状の適正家賃で満室にし、収支を改善させてから売却する方が早いケースもある。
解決の手順
利回り詐称トラブルに
対処する3ステップ
-
1
証拠を集め、弁護士に契約解除・損害賠償を相談する
退去した入居者へのヒアリングや、仲介業者の説明資料などの証拠を集め、詐欺または契約不適合責任に問えるか弁護士に相談する。
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2
適正家賃で早急に空室を埋める
訴訟と並行して、または訴訟を諦める場合でも、まずは空室を適正な相場家賃で募集し、キャッシュフローの悪化を最小限に食い止める。
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3
収支を改善させた上で再売却を検討する
適正家賃で満室稼働させ「本当の利回り」で物件を安定させた後、再度査定を取り、売却して手放すことを検討する。
解決結果！
損害賠償請求で和解金獲得
その後物件を売却！
「私も似たような状況かも…」と思ったら
一人で抱え込まず、まずは専門家に話を聞いてもらうのが解決の近道です。
手遅れになる前に、選択肢を広げておきましょう。
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