「担当者が変わったって！？
半年も放置でいいわけ！？」
管理会社に殺される…！

故障設備 / 状況	貸主・管理会社の修繕義務（民法606条）	民法611条に基づく賃料減額目安	借主が行使できる法的対抗措置
① オートロック・共用玄関故障 （防犯性喪失・数ヶ月放置）	重大な債務不履行 （善管注意義務違反）	家賃の5%〜10%減額請求 （日割り計算）	内容証明による修繕催告 ➔ 減額相殺 ➔ 国交省・宅建指導課通報
② エレベーター完全停止 （高層階へのアクセス不能）	緊急修繕義務（即時対応必須）	家賃の10%〜30%大幅減額 （上層階ほど高額）	代替宿泊費用の請求、賃貸借契約の即時解除権の行使
③ 専有部設備（エアコン・給湯器） （夏・冬の故障放置）	使用収益義務違反	エアコン: 5,000円/月 給湯器: 家賃の10%	◎ 催告後、借主が自ら手配・修理して費用全額請求可（民法607条の2）
④ 管理会社の対応拒絶・たらい回し	管理委託契約違反	オーナー宛て直接連絡で減額	管理会社変更請求、損害発生時の賠償請求

✍️ コピペで使える！「共用設備修繕催告兼賃料減額請求・損害賠償予告通知書」テンプレート 内容証明・特定記録送付用

共用設備修繕催告兼賃料減額通知書 貸主 〇〇 〇〇 殿 （管理会社 〇〇不動産管理株式会社 御中） 令和〇年〇月〇日 通知人（借主）：氏名 〇〇 〇〇 賃借物件：〇〇県〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇号 〇〇マンション〇〇号室 冠省 通知人は、貴殿（貴社）との間で締結した上記物件の賃貸借契約に基づき居住しておりますが、共用設備であるオートロックドアの故障放置について、本書面をもって厳重に抗議し、迅速な修繕を催告いたします。 記 1. 故障の経緯および管理会社の放置事実 本物件のエントランスオートロックは令和〇年〇月頃より施錠機能が停止し、部外者が常時立ち入り可能な状態となっております。当方より貴社へ電話にて複数回（〇月〇日、〇月〇日等）修繕を要請したにもかかわらず、現在に至るまで〇ヶ月以上放置されております。 2. 民法第606条に基づく修繕義務の履行催告 賃貸人は目的物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負います（民法第606条第1項）。本書面到達後【7日以内】に修繕工事の着工日および完了予定日を書面にてご回答ください。 3. 民法第611条に基づく賃料減額請求 オートロック機能の喪失により通常備えるべき防犯性能が著しく低下しているため、故障発生期間に応じ、月額賃料の10%相当（月額〇,〇〇〇円）の賃料減額を請求いたします。 4. 損害賠償等の法的措置の予告 期日までに誠意ある対応がなされない場合、または本故障に起因して盗難や不審者侵入等の被害が生じた場合は、貴殿に対し民法第415条に基づく損害賠償請求を行うとともに、監督官庁（地方整備局等）への申告を行います。草々